080-56223951

7月份楼市开始回调三、四线代表城市成交跌幅最大2020-12-16 04:36

楼市于7月消息传递在情理之中。从去年的930新政发布到现在,楼市早已火了三个季度。转入7月份以后,由于政策正处于空窗期,重点城市房价过慢下跌诱导了市场需求,股市波动中消息传递后财富效应消退,前期成交量井喷式下降也有消息传递表达意见,7、8月份又是楼市的传统淡季,因此7月份楼市开始消息传递了。从CRIC监测的数据看,7月份59个重点城市新建商品住宅共计成交价2899万平方米,环比下降13%。

7月份楼市开始回调三、四线代表城市成交跌幅最大

其中,一线城市成交价428万平方米,环比暴跌10%;二线代表城市成交价1920万平方米,环比暴跌12%;三、四线代表城市成交价跌幅仅次于,环比降幅超过18%。成交量显著消息传递后,房价和涨幅也开始上调。7月份,尽管百城房价连涨3个月,但涨幅全面收窄。与6月比起,7月房价环比下跌城市增加7个,涨幅在1%以上的城市增加2个,而7月房价环比暴跌城市减少7个,跌幅在1%以上的城市较上月减少5个。一线城市楼市在7月也经常出现了消息传递,突出表现就是成交量显著下降。除北京因近期通州副中心效应造就楼市疯狂,进而驱动7月成交量环比下跌33%以外,上海、广州和深圳7月成交量环比分别下降33%、19%和9%。值得注意的是,一线城市成交量消息传递,相当大程度上是前期房价上涨对于市场需求的欠下和诱导。7月深圳楼市消息传递尤为显著,在前期房价涨幅过慢、市场需求欠下和银行削减房贷的冲击下,深圳新房和二手住房成交价套数分别上升14.4%和11%,而新房去化率也从4、5月份的90%以上上升到严重不足80%。深圳房价也开始调整,尽管从数据展现出看,新房均价环比仍旧下跌10%,但这相当大程度上是网签迟缓的结果。最有代表性的是二手住房价格消息传递显著,7月份以来,深圳中原地产报价指数倒数四周上升,一半以上片区二手住房报价开始上调,尤其是宝安北区、南山北区等前期下跌过慢的片区。

7月份楼市开始回调三、四线代表城市成交跌幅最大

但是一线城市楼市的热度短期内无法减弱。深圳、北京和上海新房价格环比涨幅转入涨幅前十位,其中深圳以环比下跌9.73%、同比下跌25.24%,倒数7个月领涨全国,上海以同比下跌5.56%,倒数三个月名列同比涨幅的第二位。7月份土地市场整体低迷,但结构性分化趋势激化,首先展现出在成交价下降和楼面价回落的分化。不受库存高压的影响,今年以来,开发商整体苦于去库存,拿地积极性严重不足。上半年,300个城市土地成交价面积同环比倒数下降。但是不受一线城市溢价率居高不下、二线城市楼面价开始回落的影响,7月300个城市土地成交价楼面价同比下降了30%。同时,尽管土地市场整体低迷,但龙头开发商加仓的趋势显著。不受国家一系列政策扶植,尤其是7月份以来,多渠道融资对房企全面开闸,而托底经济对于楼市将之后倚赖,再行再加市场弱势下不利于龙头房企做大做强,7月份龙头房企一改上半年慎重的态度,屡屡拿地或并购。值得注意的是,龙头房企拿地更加偏向于一线城市。上半年,20家典型房企中有13家在一线城市拿地,合计拿地金额951亿元,占到全国拿地总额的53.7%,而土地市场总价和楼面价的前九位皆为一线城市。

7月份楼市开始回调三、四线代表城市成交跌幅最大

7月楼市另一个最重要的内容就是区域间的分化经常出现了新的变化,除了传统的一线城市之后被寄予厚望以外,浙江楼市在民间资金文化底蕴沉厚、产业转型的造就下开始全面回落。其中,杭州房价倒数下跌3个月,成交量倒数4个月过万套,库存返回15万套下方,创今年库存的最低水平。而房价暴跌的重灾区温州,上半年商品房销售同比快速增长了24%、库存上升29%。但同时,作为经济重镇的东北,今年以来楼市供应不足、房价暴跌的局面无法好转,背后的原因在于重化工产业占到主体、产业领先且升级较慢、收入水平较低、人口老龄化且大量萎缩。类似于这种区域间的分化,未来或将沦为常态。未来发展三、四季度,即便楼市政策空窗,但货币政策严格依旧、去库存主题不改为,大位快速增长对楼市倚赖还不存在,全国楼市将之后弱势企稳并回落。但由于一线城市前期房价过度下跌、市场需求过度欠下,成交量不会显著下降,房价也不会经常出现调整。